|
Упавшие цены на вторичное жилье и земельные участки могли бы сделать недвижимость более доступной, однако покупателей сдерживает отсутствие необходимой суммы для решения наболевших жилищных проблем. Помочь в решении вопроса могло бы кредитование, но сегодня ипотечные кредиты являются скорее исключением, чем правилом. О том, на каких условиях и на какую недвижимость можно взять ипотечный кредит.
Условия ипотеки "кусаются"
За весь прошлый год сделок на вторичном рынке с привлечением ипотеки по Киеву было не более 200. Такте данные приводит вице-президент Союза специалистов по недвижимости (ССНУ) Анатолий Топал.
Причиной падения объемов кредитования аналитики называют ужесточившиеся требования к заемщику. Кредитный брокер, замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный рассказал, что главное сегодня - это подтвержденные доходы.
Следующей сложностью ипотечного кредитования для заемщика стала оценка залогового имущества, которая сейчас занижена как минимум на 10-15%.
Кроме того, по данным участников рынка у банков есть так называемые "черные списки профессий": "Сложно получить кредиты сотрудникам милиции, госслужащим, таксистам и частным предпринимателям. Намного легче получить кредит людям, работающим в брендовых компаниях", - сообщил С. Подгорный.
Но все же банки дают кредиты и спрос на них есть. Финансовый аналитик Павел Ружицкий объяснил, что люди берут кредиты даже по очень высоким ставкам. "Если у меня есть $40 тыс. и мне не хватает еще 10 тыс. для покупки квартиры, то я возьму кредит и под большой процент", - говорит аналитик.
Однако заместитель председателя правления "Брокбизнесбанка" Наталья Синявская считает, что, несмотря на большой спрос со стороны населения, в настоящее время количество банков, выдающих ипотеку, не изменится.
"Перспективы получения банками недорогих долгосрочных ресурсов, которых позволили бы возобновить ипотечное кредитование, очень туманны. Особенно это касается гривневых ресурсов, цена на которые вряд ли снизится в ближайшее время. Все это, в сочетании с вступившим недавно в силу мораторием на кредитование физических лиц в иностранной валюте и продолжающимся падением уровня платежеспособности населения, делает возобновление ипотечного кредитования маловероятным", - заявила Н.Синявская.
По ее словам, в этом году ипотека, скорее всего, по-прежнему будет предлагаться небольшим количеством банков, в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам или при кредитовании недвижимости в совместных с застройщиками проектах.
Жилье
По данным риелторов Киева, за весь прошлый год сделок на вторичном рынке с привлечением ипотеки по Киеве было не более 200.
"Первичное жилье в 2009 году первичку не кредитовали. Кредит можно было взять только по договоренности с девелопером", - заявил А.Топал.
Однако С.Подгорный говорит о том, что кредиты на "первичку" дают, но под дополнительное обеспечение. Квартира в новострое объектом залога не принимается - банки требуют другую недвижимость. Кроме того, банки выбирают застройщиков среди брендовых и надежных компаний.
В то же время президент Украинского аналитического центра, кандидат экономических наук Александр Охрименко отметил, что некоторые банки, например, предлагают кредиты на залоговое жилье - в валюте, с сохранением старых ставок. Документарно долларовый кредит, выданный до введения запрета на валютное кредитование, просто переоформляется на нового заемщика.
Подробнее о кредитовании залоговой недвижимости читайте: Залоговое жилье: ни купить, ни продать>>>
Земля
Еще хуже обстоит дело с кредитами на покупку земельных участков. По словам А.Охрименко, два года назад за такими кредитами становились в очередь, а сегодня, когда стоимость земли резко снизилась, банки кредиты не дают, поскольку реализовать такие залоги практически невозможно.
"По некоторым участкам просто отсутствует цена. То есть нет спроса на них и рыночной цены в прямом ее понимании нет", - пояснил эксперт.
С.Подгорный утверждает, что взять кредит под землю все же можно, но в рамках потребительского кредитования. "Некоторые финансовые учреждения предлагают кредиты с тем условием, что право собственности они оформляют на себя, а с заемщиком подписывают договор аренды с правом выкупа", - рассказал кредитный брокер.
Однако, по словам риелтора А.Топала, саму землю как объект недвижимого имущества не кредитовали и в ближайшее время кредитовать не будут.
Прогнозы
В этом году ипотека, скорее, всего по-прежнему будет предлагаться небольшим количеством банков, в основном под приобретение заложенного имущества. Процентные ставки по ипотечным кредитам изменятся незначительно.
"Другие условия ипотечных кредитов – размер авансового взноса (на сегодня не менее 30% от стоимости недвижимости), срок кредитования (не более 20 лет) также не будут значительно изменяться в ближайшее время, так как являются наиболее оптимальными в текущих условиях", - считает Н.Синявская.
По е словам, повлиять на развитие ипотеки и размер процентных ставок также могут действия государства, направленные на поддержание строительной отрасли, включающие в себя компенсационные механизмы для банков либо заемщиков.
"В 2010 году ни о каком восстановлении рынка ипотеки речи быть не может, - уверен А.Охрименко. - Ипотека может восстановиться только к 2013 году, после проведения в Украине финала Чемпионата Евро-2012".
Ранее эксперт высказывал прогноз, что ипотечное кредитование может восстановиться уже в 2011 году. "Думал, что мы легче переживем кризис. Однако последствия кризиса оказались слишком разрушительными. Слишком много выдали кредитов строителям", - пояснил А.Охрименко.
К 2013 году кредитование начнет частично восстанавливаться, считает эксперт. Однако требования к заемщикам будут намного жестче. "Раньше, в период бума, оценщики закладывали в стоимость прогнозное увеличение рыночной цены жилья. Например, если квартира стоила $100 тыс., ее оценивали в $150 тыс., закладывая рост цены", - рассказал аналитик. В дальнейшем оценщики будут учитывать либо возможное снижение цены объекта залога, либо, как максимум, ее неизменность. В результате будет требоваться более значительный первый взнос, дополнительное обеспечение.
Кроме того, будет проводиться более детальный анализ объекта залога. "В период бума квартиры оценивали в целом стандартно, без учета специфики, формата, местоположения. При восстановлении кредитования каждый отдельно взятый объект будет тщательно оцениваться - тип застройки, ее возраст, место расположения и так далее. От этого будут зависеть и условия кредита", - пояснил А.Охрименко.
Ужесточится и оценка платежеспособности покупателя. Банки не будут верить заемщикам на слово относительно размеров их возможных в будущем заработков или же опираться на сомнительные справки о доходах. | 
